PRÁVNÍ ÚPRAVA SOUSEDSKÉHO SOUŽITÍ A MOŽNOSTI OBRANY

Sousedské vztahy, jimiž pro účely tohoto příspěvku rozumíme nutně vznikající více či méně intenzívní interakce mezi nejméně dvěma vlastníky dvou nemovitostí, které spolu povětšinou mají společnou hranici[1] (případně předěl), začaly vznikat dle našeho odhadu již v mladší době kamenné (ve střední Evropě toto období začalo v 6. tisíciletí př. n. l). Tehdy se začínal rozvíjet zemědělský způsob života, který s sebou oproti životnímu stylu "lovec-sběrač" přinesl možnost-nutnost zřizování pevných, trvalých staveb.

Rekonstrukce stavby obydlí
v mladší době kamenné;
zdroj: http://www.muzeumzatec.cz/neolit.html

K tomu, aby byl příklad prvotních sousedských vztahů našich předků úplný, je třeba pod pojmem "soused" rozumět členy téhož kmene, tlupy nebo rodiny (dále jen tlupa), nacházející se v situaci, kdy se minimálně dva členové rozhodli prohlásit dva k sobě vzájemně blízké prostory za výlučně své. Z tlupové, možná i genetické spřízněnosti lze usuzovat, že kvalita tehdejších sousedských vztahů byla podstatně vyšší, než jak ji známe dnes. Členové tlupy mezi sebou měli celoživotní vztah, z čehož vyplývá snaha se domluvit a ochota vyjít si vzájemně vstříc. V případě selhání dohovoru vysoce pravděpodobně fungovala v tlupě osoba rozhodce (např. stařešina), která spor vyřešila.
V současnosti, zejména pak ve městech v převážné většině případů platí, že svého souseda (před jeho přistěhováním) neznáme a v nemalém procentu případů bychom ho velmi rádi neznali i poté, co se přistěhoval. Ne vždy je to však možné. Samozřejmě každý jedinec má právo činit to, co jej činí šťastným, tím spíše provozovat tuto činnost na místě, které mu z titulu vlastnického práva nebo titulu práva z vlastnického práva odvozeného (nájemní smlouva) náleží. Avšak osobní svoboda jednoho jedince končí v demokratickém právním státě (alespoň se má za to) tam, kde začíná osobní svoboda jiného jedince. V praktické rovině to znamená, že pokud bude Josef vášnivým posluchačem heavy metal hudby a k dosažení plného zážitku bude potřebovat, aby hlasitost hudby značně přesahovala hranice jeho obydlí, bytová jednotka v panelovém domě nebude pro Josefa vhodným obydlím.

Bude-li Josef i přes poměrně zjevnou nepřiměřenost v bytové jednotce hudbu vychutnávat, dříve či později jednomu ze sousedů, do jehož vlastnického práva Josef zasahuje imisí hlukem, dojde trpělivost. Nejprve Josefa vyzve, aby se zdržel svých hudebních projekcí[2]. Pokud Josef bude i nadále narušovat vlastnická práva sousedů, v závislosti na okolnostech existují tři cesty, jak získat podporu autority a domoci se ochrany proti zásahům do vlastnického práva. Základním předpokladem pro domáhání se čehokoli je vždy opora v platné legislativě.

AKTUÁLNÍ ÚPRAVA 
Regulaci vztahů vyplývajících z vlastnictví sousedících nemovitých věcí poskytuje základní soukromoprávní kodex, zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník (OZ). Termín "sousedské vztahy" OZ přímo nevymezuje. Pojem soused zde již obsažen je, a to zejména v základních ustanoveních práva vlastnického, tj. § 1011 - 1029. Pro oblast sousedských vztahů je zvláště podstatné ustanovení § 1013, kterým se vlastníku přikazuje, aby se zdržel (tedy zakazuje) činností, jejichž následkem by imise (zejména kouř, prach, hluk, otřesy, zvířata) vnikaly nad míru přiměřenou místním poměrům na pozemek jiného vlastníka a podstatně omezovaly jeho obvyklé užívání. Tato úprava se vztahuje na samostatně stojící nemovitosti, ať už jimi jsou pozemky se stavbami nebo bez nich [3].

Zvláštnostem vyplývajícím z vlastnictví bytové jednotky se věnují ustanovení § 1158 a následující, kterými je vymezen pojem bytového spoluvlastnictví.  Předpokladem vzniku bytového spoluvlastnictví je existence minimálně dvou vlastnických práv k nejméně dvěma bytovým jednotkám, které společně tvoří součást nemovité věci, tedy domu. Pro přístup do bytové jednotky je třeba použít určitý společný prostor, typicky chodbu, která musí být vlastníky bytových jednotek spoluvlastněna. Práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek (a zároveň spoluvlastníků společných prostor), která jsou významná pro sousedské vztahy, potom upravuje § 1175. Z jeho dikce plyne, že vlastník bytové jednotky může svobodně spravovat, výlučně (typický znak obsahu vlastnického práva) užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a (pouze) užívat společné části (spoluvlastnictví). A nesmí ztížit jinému vlastníku výkon stejných práv ani změnit, poškodit nebo ohrozit společné části. 

A CO TEN POZEMEK? 
Jak jsme uvedli výše, OZ při vymezování nežádoucích sousedských akcí hovoří o zákazu imisí ve vztahu k pozemku. Z toho by se mohlo zdát, že pokud jde o vnikání těchto imisí do domu nebo bytové jednotky, zákon takové rušení výslovně nezakazuje a dle zásady legální licence[4] jsou imise povoleny. Není tomu tak. K tomu, aby zákaz imisí na pozemku byl vztažen i na dům či byt, se uplatňuje standardní metoda logického výkladu, resp. argument důkazu síly "od menšího k většímu"[5]. Je logické, že pokud je zákonem zakázáno vypouštět kouř na sousedův pozemek (který leží na čerstvém vzduchu a soused se na něm zdržuje jen příležitostně), tím spíše je zakázáno, aby vlastník vypouštěl kouř do domu, resp. v blízkosti domu svého souseda.  

MOŽNOSTI OBRANY

Možnosti obrany se liší v závislosti na typu nemovitosti, typu zásahu do vlastnického práva, pravděpodobnosti, že se tento zásah bude opakovat, a na denní době, kdy zásah do vlastnického práva proběhl.

V případě bytových jednotek, u nichž je pravděpodobnost narušení nejvyšší, je prvním krokem k zajištění nápravy nahlásit porušení vlastnického práva orgánu reprezentujícímu společenství vlastníků bytových jednotek. Ten v závislosti na tom, co je uvedeno ve stanovách společenství, ideálně vyzve "narušitele", aby se jednání způsobujícího zásah do vlastnických práv jiných vlastníků zdržel. Pokud stanovy neobsahují příslušná omezení, zřejmě vyzvání ze strany tohoto orgánu neproběhne, ale poškozený získá alespoň důkaz pro soudní projednávání. Typickými zásahy do vlastnického práva v domě s bytovými jednotkami jsou: soustavné štěkání osamoceného psa, kouření na chodbách a balkónech, nadměrně hlasité přehrávání audio a audiovizuálních záznamů. V případě jiných nemovitostí samozřejmě tento způsob řešení není možný.

 Zdroj: https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Brno,_panel%C3%A1k_(Kom%C3%A1rov).JPG

Druhou možnost obrany přináší zákon č. 200/1990 Sb., o přestupcích, a to ve dvou ustanoveních. Prvním je § 47, odst. 1, písm. b) , pod nímž je skryto tzv. rušení nočního klidu. Noční klid dle zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví trvá mezi 22. a 6. hodinou s tím, že obce mohou obecně závaznou vyhláškou upravit na svém území jeho konkrétní podobu, tedy vymezit, jaké činnosti jsou v době trvání nočního klidu zapovězeny. Osobám, které se rušení nočního klidu dopustí, může být uložena zástupcem státní moci (zde i obecní policie) pokuta do výše 5 000,- Kč, rovněž lze věc řešit pouhou domluvou. 

Druhé, pro účel narušení sousedských vztahů použitelné ustanovení je v § 49, odst. 1, písm. c) podle něhož je přestupkem úmyslné narušení občanského soužití schválnostmi nebo jiným hrubým jednáním. V takovém případě se lze obrátit na správní oddělení místně příslušného obecního úřadu, které s "narušitelem" zahájí správní řízení. Avšak pozor, je zde nutné prokázat, že narušitel škodil úmyslně. Typickým příkladem by bylo, kdyby narušitel každé ráno dráždil svého psa, aby štěkal a zároveň by narušitel věděl, že jeho soused v dobu, kdy psa dráždí, ještě spí. Proti využití tohoto způsobu obrany hovoří hned tři argumenty. Především prokázání úmyslu narušitele bude značně obtížné; dále pokuta, která za tento druh přestupku hrozí, je maximálně 3 000,- Kč; a konečně v tomtéž paragrafu, pod týmž písmenem je uvedeno, že přestupku se dopustí i ten, kdo jiného nepravdivě obviní ze spáchání přestupku. Je tedy možné, že pokud se poškozenému nepodaří prokázat úmysl narušitele, bude navíc potrestán peněžitým postihem. Nutno ještě doplnit, že správní řízení, pod nějž řízení o přestupcích spadá, patří do práva veřejného a jde o tzv. jednorázovou akci. Byť by správním úřadem byla narušiteli udělena pokuta, poškozenému správní řízení žádný dále vymahatelný titul nepřináší. 

Nejúčinnějším způsobem obrany je podání žaloby k soudu. Žalobou by se poškozený měl domáhat toho, aby se narušitel zdržel zásahů do jeho vlastnického práva. Jde tedy o žalobu zdržovací, na nepeněžité plnění. Dle Sazebníku poplatků, který je přílohou zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, činí výše poplatku za zahájení tohoto řízení 2 000,- Kč. Tuto částku v případě, že bude žalobce (poškozený) ve své žalobě úspěšný, bude v konečném důsledku hradit narušitel, stejně jako přiměřené náklady na právní zastoupení. Nadto v případě bytové jednotky dle § 1184 může poškozený vlastník za okolnosti, že byl vydán rozsudek, podle kterého se má narušitel zdržet svých činností a narušitel se jich nezdrží, a že tato činnost podstatně omezuje nebo znemožňuje práva ostatních vlastníků jednotek, podat návrh, aby soud nařídil prodej jednotky narušitele. 

DOVĚTEK K ŘEŠENÍ KONFLIKTŮ

Sousedské vztahy, pokud mezi sousedy panuje neshoda, bývají značně emocionální záležitostí. Ve vlastním obydlí člověk relaxuje, načerpává nové síly a věnuje se vlastním zájmům, aniž by ho v tom měl kdokoli jiný právo rušit. Pokud tomu tak není, je dle našeho názoru osobní odpovědností každého jedince, aby narušiteli dal asertivně na vědomí, že jeho činnost překračuje zákonné meze. Spoléhat se v těchto případech na morální vědomí "narušitele" není vhodnou cestou. Morální cítění je jednak otázkou výchovy, jednak se vyvíjí s věkem, tedy přibývajícími zkušenostmi. To, že někdo považuje za morální, aby kuřáci neodhazovali nedopalky cigaret na ulici, neznamená, že to tak uvidí (a vidí) ostatní (zvláště kuřáci). Problém morálky spočívá především v tom, že neexistuje nárok, jak její dodržování vynutit. Právo, resp. ustanovení OZ obsahuje alespoň základní minimum morálky, tedy pravidla, jak se k sobě lidé mají chovat. A jejich dodržování je vynutitelné státní mocí. A stále platí zásada Vigilantibus iura scripta sunt (Bdělým náležejí práva) - v aplikaci na sousedské vztahy znamená, že pokud někdo zasahuje do vlastnického práva druhých osob a neslyší na domluvu, je odpovědností poškozených, aby podali zdržovací žalobu k soudu - razantně tím zvýší pravděpodobnost, že k porušování již nebude docházet.

V následujícím článku se budeme věnovat obsahu pojmu vlastnické právo. Máte-li k problematice sousedských vztahů dotaz, napište jej do diskuze.


[1] Podmínka bezprostředního sousedství nemovitostí nemusí být vždy splněna. Situace, kdy jeden vlastník rodinného domu v řadové zástavbě bude na svém pozemku pravidelně pálit staré pneumatiky bude téměř jistě značnou měrou narušovat vlastnické právo i jiných, než bezprostředně sousedících vlastníků řadových domků.
[2] Z našich zkušeností vyplývá, že soused, který se odhodlá vyzvat "narušitele" svého vlastnického práva, aby se imisí zdržel, tak učiní povětšinou až v době, kdy narušení přesáhne jeho subjektivní meze psychické únosnosti. A formulace této výzvy patrně nebude prosta emocí, což nepochybně v Josefovi, na kterého křičí neznámý člověk a ještě po něm chce, aby se vzdal své vášně, rovněž vzbudí emoce.
[3] Od 1.1.2014 nově platí, že stavba je součástí pozemku, tvoří s ním jedinou nemovitou věc a následuje tak jeho osud. V dobách účinnosti ObčZ (zák. č. 40/1964 Sb.) mohli být vlastník pozemku a vlastník stavby na pozemku rozdílnými subjekty. Situace oddělenosti vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené přetrvává v některých případech i dnes, existovala-li tato situace k 1.1.2014 (den, kdy nabyl účinnosti OZ). OZ se těmito situacemi, které jsou de facto v rozporu s platným právem, zabývá v Oddíle pátém závěrečných a přechodných ustanovení, konkrétně v § 3055 a 3056. V nich stanoví, že vlastníci oddělených nemovitostí mají vůči sobě navzájem předkupní právo.
[4] Čl. 2, odst. 3 Listiny: Každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.
[5] Pojednání o metodách používaných pro výklad právních textů bude obsahem jednoho z příštích příspěvků. Nyní jen shrňme, že používání interpretačních metod je vhodné přinejmenším ze dvou důvodů. Prvním je, že zákony jsou díky výkladovému dotváření práva podstatně méně obsáhlé. Druhý důvod shledáváme v tom, že pokud by měly být vyjmenovány všechny situace, na které se určité ustanovení právní normy vztahuje, je poměrně zřejmé, že určité situace by byly opomenuty a míra právní nejistoty by byla vyšší, než je dnes.